Factores que influyen en el valor de un inmueble

Las características que modifican el precio de cierre de una propiedad son diversas. Dentro de un mismo barrio, una manzana puede cotizar más cara que otra. También el valor de las expensas de un departamento va a afectar directamente sobre el precio del mismo y el mantenimiento de este también afecta a su valor.

Los factores más relevantes son aquellos que no se pueden modificar: como por ejemplo si en la cuadra hay vecinos especiales o comercios ruidosos, si hay parques, la iluminación de la propiedad y su orientación, la altura del edificio y el estado del mismo. 

En cuanto a las variables modificables de la propiedad, éstas aumentan o disminuyen el valor en su conjunto: no se pondera una por sobre la otra. Por ejemplo, si un departamento es a estrenar el valor del mismo es del 20% arriba del valor de la zona. Por el contrario, si el estado del mismo es malo, su valor disminuye en ese mismo porcentaje.

La zona en la que se encuentra el inmueble modificará directamente su precio en un 20%. Estas características afectan directamente sobre la calidad de vida de las personas que habiten la propiedad, haciéndola más segura o menos transitada, por ejemplo. Algunas vas a poder detectarlas a través de Google Maps, pero desde deinmobiliarios te aconsejamos recorrer la zona para que puedas analizar las variables en su conjunto. 

Tanto en la manzana en la que está ubicada la propiedad, como en las que la rodean, es importante que no haya vecinos especiales. Esta categoría incluye cementerios, hospitales, boliches, estaciones de tren o terminales de ómnibus. Estos lugares disminuyen el valor de la propiedad, ya que hacen que la zona sea insegura y/o ruidosa. Si a esto le sumamos una mala iluminación de la cuadra, por ejemplo, el valor de la propiedad va a decaer. 

Por otro lado, si en lugar de un hospital lo que hay es una plaza o parque público, en buen estado y bien iluminado, el valor de la zona aumenta. Y si la propiedad en particular tiene una buena vista al parque y la cuadra en la que se encuentra tiene un arbolado cuidado, además de ser iluminada, va a cotizar mejor que otro departamento en ese mismo lugar. 

Las características relacionadas al edificio restan o suman un 10% referido al valor de la zona. En estas encontramos la antigüedad, la calidad de la misma, el precio de las expensas -si es que posee- y el valor de ABL. Cómo vincular estas características en relación al valor es sencillo: un edificio nuevo va a ser más rentable que uno viejo, si las expensas son muy elevadas el valor del departamento decaerá y lo mismo sucedería con los impuestos.

Por otro lado, la orientación de la propiedad también modifica su valor. Si está ubicada hacia el norte, considerada la mejor ubicación posible ya que recibe la mayor cantidad de horas de luz natural, vale un 10% más que si está direccionada hacia el sur. Su disposición geográfica está valorada en un 5% más si es al frente que al contrafrente, mientras que los laterales o un departamento interno valen un 10% menos. 

Estas características están relacionadas al ruido, las vistas y la seguridad de la propiedad. En caso de ser un departamento en altura, del cuarto piso para arriba cotiza aproximadamente un 10% más que de planta baja a tercer piso, con la excepción del último que es más barato por cómo afectan las condiciones climáticas al mismo.

La tipología del inmueble, asociada a la cantidad de metros cuadrados, también afecta al valor del mismo. Lo que tenés que ponderar es cómo las dimensiones afectan a la propiedad: si es un monoambiente de 60 metros cuadrados que se puede dividir en dos espacios, y tiene la cocina separada, directamente podés compararlo con un dos ambientes en la misma zona.

En cuanto a los metros cuadrados descubiertos, tenés que analizar cómo modifican a la propiedad. Un jardín amplio, con césped, algún árbol o planta, que posea o pueda tener una parrilla, una mesa, que le de sol y las ventanas de la propiedad estén dirigidas hacia él, va a aumentar mucho el valor en relación a una propiedad que no posee patio, casi un 10% más. Pero si el patio es interno, no entra luz natural, es de concreto y con suerte sirve para poner una maceta, aumenta apenas un 2%. 

Si consideras que una propiedad está valuada por debajo del promedio según estas características, no te desanimes, porque las variables que podes modificar para aumentar el precio de un departamento son muchas y pueden hacer la diferencia. 

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